不動産を売ろうとして、まず多くの人がやるのが
ポータルサイトで近隣物件の価格を調べることです。
- 「同じような物件が4,500万円で出ている」
- 「この価格なら、うちもそれくらいで売れそう」
こう考えるのは、とても自然なことです。
ですが実際に売却を進めると、
「ネットで見た価格と、現実の話が全然違う」
と感じる方が少なくありません。
この記事では、不動産初心者の方に向けて、
- なぜネットの価格は参考になりにくいのか
- 実際に売れる価格はどう決まるのか
- ネット情報との正しい付き合い方
を、分かりやすく解説します。
ネットに載っているのは「売れた価格」ではない
まず大前提として知っておきたいのは、
ポータルサイトに載っている価格は、ほとんどが「売れた価格」ではない
という点です。
掲載されているのは、
売主が希望して出している「売り出し価格」です。
- まだ売れていない
- 交渉が入る前の金額
- あくまでスタート地点の数字
これをそのまま「相場」と考えると、ズレが生じやすくなります。
なぜ売り出し価格は高めになりやすいのか？
売り出し価格が高めになりやすいのには、理由があります。
少し高く出して様子を見る文化
不動産売却では、
「まずは少し高めに出して、反応を見る」
という考え方が一般的です。
- すぐに売れたらラッキー
- 反応がなければ調整する
という前提で、価格が決められることが多いのです。
値下げ前提で設定されているケースもある
最初から、
「いずれ下げること」を前提に価格を決めているケースもあります。
そのため、
ネットに並んでいる価格帯は、
実際に成約する価格よりも高く見えやすい
という構造になっています。
実際に売れる価格はどこで決まるのか？
では、実際に売れる価格は何を基準に決まるのでしょうか。
ポイントになるのは、
買主が「この価格なら買ってもいい」と判断するラインです。
- 周辺の成約事例
- 物件の条件
- 市場の動き
これらを踏まえて、
「割高ではないか」
「妥当だと感じるか」
が判断されます。
相場の考え方については、前の記事で詳しく解説していますので、あわせて読むと理解が深まります。
なぜ「同じ条件」に見えても価格が違うのか？
ネットで見ていると、
「ほぼ同じ条件なのに、価格が違う」
と感じることがあります。
これは、不動産では
見えない差
が価格に影響しているからです。
- 室内の状態
- 管理状況
- 周辺環境の細かな違い
これらは、ネット上の情報だけでは分かりにくく、
実際に内覧して初めて評価されることも多いです。
ネット価格を基準にすると起こりやすい失敗
高く出しすぎて反応がない
ネット価格をそのまま基準にすると、
相場より高めの価格設定になりがちです。
結果として、
- 問い合わせが来ない
- 内覧が入らない
という状態になりやすくなります。
何度も値下げしてしまう
反応がないまま時間が経つと、
少しずつ価格を下げることになります。
何度も値下げをすると、
「売れ残っている物件」
という印象を持たれやすくなります。
ネット情報の正しい使い方
では、ネットの価格情報は無意味なのでしょうか。
そんなことはありません。
大切なのは、使い方です。
- 価格帯の幅を見る
- 極端に高い・安い物件を除外する
- なぜその価格なのかを考える
「この価格で売れる」ではなく、
「この価格帯に分布している」
という見方をすると、判断を誤りにくくなります。
査定額とネット価格の関係
不動産会社の査定額は、
ネット価格と成約事例の両方を踏まえて考えられます。
査定額がネット価格より低く感じられる場合でも、
それは必ずしも「安く見積もられている」とは限りません。
査定額の考え方については、
最初の記事で詳しく解説していますので、あわせて確認しておくと安心です。
まとめ｜ネット価格は「参考情報」に過ぎない
ネットに載っている価格は、
売却判断の参考にはなりますが、
そのまま信じるものではありません。
- 売り出し価格と成約価格は違う
- 実際に売れる価格は市場が決める
- ネット情報は幅を見るために使う
この考え方を持つだけで、
売却時の判断ミスは大きく減ります。
次の記事では、
リフォームすると本当に高く売れるのか
について解説します。
「せっかくなら直してから売った方がいいのでは？」
と迷っている方は、ぜひ続けて読んでみてください。
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