不動産の価格を評価する方法の1つに
原価法
があります。
原価法は、不動産をもう一度作る場合の費用を基準に価格を考える方法です。
例えば、ある建物の価値を考えるとき、
「同じ建物を今建てたらいくらかかるのか」
という視点から価値を判断します。
そして、その建築費から建物の劣化や老朽化を考慮して現在の価値を求めます。
このような考え方が原価法です。
この記事では、原価法の仕組みや価格の求め方、どのような不動産で使われるのかを初心者にも分かりやすく解説します。
なお、不動産評価の全体像については
不動産鑑定評価の3手法を解説した記事で詳しく説明しています。
この記事で解決すること
この記事では、次の3つの疑問を解決します。
- 原価法とはどのような評価方法なのか
- 原価法ではどのように価格を求めるのか
- 原価法が使われる不動産とは何か
この記事を読むことで、建物評価の基本的な考え方を理解できるようになります。
原価法とは
原価法は、不動産鑑定評価の3手法の1つです。
不動産の価値を判断する際に、
建物を再び作るために必要な費用
を基準として価格を求めます。
特に建物の価値を評価する際に重要な方法です。
ここでは、原価法の基本的な考え方を解説します。
原価法の基本的な考え方
原価法とは、
同じ不動産を再び建てる場合の費用を基準に価格を求める方法
です。
例えば、ある建物の価値を評価する場合、次のように考えます。
- 同じ建物を今建てた場合の建築費はいくらか
- 建物はどの程度劣化しているか
- 現在の価値はいくらか
このように、建物の建築コストを基準に価格を分析します。
このとき基準となる費用を
再調達原価
といいます。
なぜ建築コストを基準にするのか
原価法では、建築コストが価格判断の重要な基準になります。
その理由は、
同じ建物を新しく作るより高い価格で購入する人はいない
と考えられるからです。
例えば、同じ建物を建てるのに3000万円かかる場合、その建物に5000万円の価値があるとは考えにくいでしょう。
このように、建築費は不動産価格の上限を考えるうえで重要な基準になります。
そのため、建物の価値を評価する際には建築コストの分析が重要になります。
原価法が使われる理由
原価法が使われる理由は、
市場の取引事例が少ない不動産でも評価できる
からです。
例えば、次のような不動産では取引事例が少ないことがあります。
- 工場
- 公共施設
- 特殊用途の建物
このような不動産では、取引事例比較法を使うことが難しい場合があります。
そのため、建築コストを基準とする原価法が重要になります。
原価法による価格算定の仕組み
原価法では、単純に建築費を価格とするわけではありません。
建物は時間とともに劣化するため、その分を考慮する必要があります。
そのため、原価法では次のような流れで価格を算定します。
- 再調達原価を求める
- 減価修正を行う
- 現在の価値を求める
ここでは、それぞれの流れを解説します。
再調達原価を求める
原価法の第一歩は
再調達原価
を求めることです。
再調達原価とは、
同じ建物を現在の価格で再び建てた場合の費用
のことです。
例えば、次のような要素を基に算定されます。
- 建築工事費
- 設計費
- 諸経費
建築資材や人件費の変化によって、再調達原価は時期によって変わります。
減価修正を行う
建物は時間の経過とともに価値が下がります。
そのため、再調達原価から建物の劣化分を差し引く必要があります。
この作業を
減価修正
といいます。
減価修正では、次のような要素が考慮されます。
- 建物の老朽化
- 設備の劣化
- 機能の陳腐化
例えば、築30年の建物は新築の建物より価値が低くなります。
そのため、再調達原価から減価修正を行い、現在の価値を求めます。
積算価格を求める流れ
原価法では、最終的に
積算価格
を求めます。
積算価格とは、
原価法によって算定された不動産価格
のことです。
一般的な流れは次の通りです。
- 再調達原価を算定する
- 減価修正を行う
- 現在の価値を求める
このような手順で建物の価値を分析し、積算価格を求めます。
減価修正とは
原価法では、再調達原価を求めたあとに
減価修正
を行います。
減価修正とは、建物の価値が時間とともに低下することを考慮して価格を調整することです。
建物は完成した瞬間が最も価値が高く、その後は徐々に価値が下がっていきます。
例えば、
- 建物の老朽化
- 設備の劣化
- 建物の機能の古さ
などによって価値は低下します。
そのため、原価法では再調達原価から減価修正を行い、現在の価値を求めます。
ここでは、減価修正の主な要因を解説します。
物理的減価とは
物理的減価とは、
建物の老朽化による価値の低下
のことです。
建物は時間の経過とともに劣化していきます。
例えば次のような現象です。
- 外壁の劣化
- 屋根の傷み
- 設備の老朽化
このような物理的な劣化によって建物の価値は下がります。
物理的減価は、建物の築年数や維持管理の状態などによって判断されます。
機能的減価とは
機能的減価とは、
建物の機能が現在のニーズに合わなくなることによる価値の低下
です。
例えば、次のようなケースがあります。
- 間取りが現代の生活スタイルに合わない
- 設備が古く使いにくい
- 断熱性能が低い
このような場合、建物の機能が時代遅れになることで価値が下がります。
これを機能的減価といいます。
経済的減価とは
経済的減価とは、
建物の外部環境の変化による価値の低下
のことです。
これは建物自体の問題ではなく、周辺環境の変化によって発生します。
例えば次のようなケースがあります。
- 周辺地域の衰退
- 交通環境の悪化
- 周辺施設の減少
このような外部要因によって建物の価値が下がることがあります。
このような価値低下を経済的減価といいます。
原価法が適している不動産
原価法はすべての不動産に適しているわけではありません。
この方法が特に有効なのは、
取引事例が少ない不動産
です。
取引事例比較法が使いにくい不動産では、原価法が重要な役割を果たします。
ここでは、原価法が適している不動産を解説します。
新築建物の評価
原価法は、新築建物の評価で特に有効です。
新築建物の場合、
- 建築費が明確
- 劣化がほとんどない
という特徴があります。
そのため、再調達原価を基準に価格を判断しやすくなります。
例えば次のようなケースです。
- 新築住宅
- 新築マンション
- 新築オフィスビル
このような建物では原価法が参考になります。
特殊な用途の建物
原価法は、特殊用途の建物の評価にも適しています。
例えば次のような建物です。
- 工場
- 学校
- 病院
これらの建物は一般の不動産市場で売買されることが少ないため、取引事例がほとんど存在しない場合があります。
そのため、建築コストを基準とする原価法が有効になります。
取引事例が少ない不動産
原価法は、取引事例が少ない不動産の評価でも使われます。
例えば次のような不動産です。
- 地方の特殊用途不動産
- 大規模施設
- 公共施設
このような不動産では、比較できる取引事例が見つからないことがあります。
その場合、建築コストを基準に価値を判断する原価法が重要になります。
原価法のメリットと注意点
ここまで、原価法の仕組みや減価修正の考え方について解説してきました。
原価法は建物評価の基本となる方法ですが、すべての不動産に適しているわけではありません。
評価方法としてはメリットもありますが、注意すべき点も存在します。
ここでは、原価法の特徴を整理して解説します。
建物の価値を把握しやすい
原価法の大きなメリットは、
建物の価値を把握しやすい
という点です。
原価法では、次のような考え方で価格を分析します。
- 同じ建物を建てるといくらかかるか
- 建物の劣化はどの程度か
- 現在の価値はいくらか
このように、建物の構造や建築コストを基準に価格を考えるため、建物の価値を客観的に分析しやすいという特徴があります。
特に新築建物や特殊用途の建物では、この方法が有効です。
市場価格と乖離する可能性
一方で、原価法には注意すべき点もあります。
それは、
市場価格と一致しない場合がある
ということです。
不動産価格は本来、市場の取引によって決まります。
しかし原価法は建築コストを基準にするため、市場の需要を直接反映するわけではありません。
例えば次のようなケースです。
- 人気の住宅地
- 都市部のマンション
このような不動産では、建築費よりも高い価格で取引されることがあります。
逆に、需要の少ない地域では建築費より低い価格になることもあります。
このように、原価法だけでは市場価格を十分に反映できない場合があります。
他の評価手法と併用する重要性
そのため、不動産評価では原価法だけで価格を判断することは通常ありません。
一般的には、次のような評価方法と併用されます。
- 取引事例比較法
- 収益還元法
例えば住宅地では、周辺の取引価格を参考にする
取引事例比較法
が重要になります。
取引事例比較法の仕組みについては
周辺の取引価格から不動産価格を求める取引事例比較法を解説した記事で詳しく説明しています。
また、賃貸マンションやオフィスビルなどの投資用不動産では
収益還元法
が重要になります。
収益還元法については
不動産の収益力から価格を求める収益還元法を解説した記事で詳しく解説しています。
このように、不動産評価では複数の評価方法を併用して価格を判断します。
まとめ
原価法は、不動産鑑定評価の3手法の1つであり、建築コストを基準に不動産価格を求める方法です。
この記事のポイントを整理すると次の通りです。
- 原価法とは、建物の再調達原価を基準に価格を求める方法
- 再調達原価から減価修正を行い現在の価値を求める
- 減価修正には物理的減価・機能的減価・経済的減価がある
- 新築建物や特殊用途の建物の評価で有効
- 不動産評価では他の評価方法と併用して価格を判断する
不動産価格を理解するためには、原価法だけでなく他の評価方法も知ることが重要です。
特に不動産評価で基本となる方法が
取引事例比較法
です。
取引事例比較法の詳しい仕組みについては
取引事例比較法とは何かを詳しく解説した記事で解説しています。
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