不動産鑑定の3つの評価方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法を解説

不動産価格を評価する際には、専門的な評価方法が用いられます。

例えば、不動産鑑定や不動産評価では次のような方法が使われます。

取引事例比較法
収益還元法
原価法

これらは不動産鑑定評価の3つの基本手法と呼ばれています。

不動産は同じものが存在しないため、価格を判断することが非常に難しい資産です。

そのため、不動産価格を客観的に評価するために、これらの評価方法が用いられています。

例えば、

土地価格の評価
投資用不動産の評価
不動産鑑定

などの場面で利用されています。

なお、不動産価格の基本的な仕組みについては
不動産価格はどう決まるのかを解説した記事で詳しく説明しています。

本記事では、不動産鑑定で使われる3つの評価方法について、初心者にもわかりやすく解説します。

この記事で解決すること

不動産鑑定の3つの評価方法がわかる
各評価方法の特徴が理解できる
不動産価格の考え方がわかる

不動産鑑定の3つの評価方法

不動産価格を評価する際には、主に次の3つの方法が用いられます。

取引事例比較法
収益還元法
原価法

これらは、不動産鑑定評価基準で定められている評価手法です。

不動産価格は、物件の種類や用途によって評価方法が変わります。

例えば、

住宅地
投資用不動産
商業施設

などでは、適した評価方法が異なります。

ここでは、不動産鑑定で用いられる3つの評価方法の概要を解説します。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、周辺の不動産取引事例をもとに価格を求める方法です。

不動産市場では、過去に売買された物件の価格が重要な参考になります。

そのため、評価対象の不動産と条件が似ている物件の取引価格を比較して、価格を求めます。

例えば、

同じ地域
似た土地面積
類似の立地条件

などの物件を比較します。

その際には、

面積差
立地条件
土地形状

などの違いを調整して価格を算定します。

この方法は、土地評価で最も多く使われる評価方法です。

収益還元法

収益還元法とは、不動産が将来生み出す収益をもとに価格を求める方法です。

主に投資用不動産の評価で使われます。

例えば、

賃貸マンション
オフィスビル
商業施設

などの収益物件では、家賃収入が重要な要素になります。

収益還元法では、次のような要素を考慮します。

家賃収入
運営費
利回り

これらをもとに、不動産の価値を計算します。

投資用不動産では、この評価方法が重要になります。

原価法

原価法とは、不動産を再度建築した場合の費用をもとに価格を求める方法です。

具体的には、

土地価格
建物建築費

などをもとに不動産価格を求めます。

建物は時間とともに劣化するため、原価法では減価修正を行います。

例えば、

建物の築年数
建物の状態

などを考慮して価格を調整します。

原価法は、主に

一戸建住宅
新築建物

などの評価で利用されることがあります。

取引事例比較法の仕組み

不動産鑑定の3つの評価方法の中でも、最もよく使われるのが取引事例比較法です。

土地価格を評価する場合、この方法が中心になります。

その理由は、不動産市場では実際の取引価格が最も重要な情報だからです。

ここでは、取引事例比較法の仕組みについて解説します。

取引事例の収集

取引事例比較法では、まず不動産取引事例を収集します。

例えば、

周辺地域の土地取引
類似条件の不動産

などの取引価格を調べます。

このような取引事例をもとに、不動産価格の目安を把握します。

条件の比較

取引事例比較法では、評価対象の不動産と取引事例の条件を比較します。

例えば、

駅距離
土地面積
接道条件

などを比較します。

不動産は個別性が高いため、完全に同じ条件の物件は存在しません。

そのため、条件の違いを調整して価格を算定します。

価格の補正

取引事例比較法では、条件の違いを補正して価格を求めます。

例えば、

面積差
立地条件
市場動向

などを考慮して価格を調整します。

このようにして、評価対象の不動産価格を求めます。

収益還元法の仕組み

収益還元法とは、不動産が将来生み出す収益をもとに価格を求める評価方法です。

この方法は、主に投資用不動産の評価で利用されます。

例えば、

賃貸マンション
オフィスビル
商業施設

などの収益物件では、家賃収入が不動産価値を決める重要な要素になります。

そのため、収益還元法では不動産から得られる収益を分析して価格を算定します。

ここでは、収益還元法の基本的な仕組みについて解説します。

収益価格の考え方

収益還元法では、収益価格という考え方を用います。

収益価格とは、その不動産が将来生み出す収益から算定される価格のことです。

例えば、

年間家賃収入
運営費
利回り

などをもとに不動産価値を計算します。

簡単に言えば、

収益が高い不動産ほど価格も高くなる

という考え方です。

そのため、収益還元法は投資用不動産の評価で特に重要な方法です。

直接還元法

収益還元法の中でもよく使われる方法が直接還元法です。

直接還元法では、次の計算式で不動産価格を求めます。

不動産価格
＝年間純収益 ÷ 還元利回り

例えば、

年間純収益
300万円

還元利回り
5%

の場合、

300万円 ÷ 0.05 ＝ 6,000万円

となります。

このように、収益と利回りをもとに不動産価格を算定します。

DCF法

収益還元法には、**DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）**という方法もあります。

DCF法では、

将来の収益
売却価格

などを予測し、それを現在価値に割り引いて不動産価格を求めます。

例えば、

将来の家賃収入
将来の売却価格

などを分析して価格を算定します。

DCF法は計算が複雑ですが、大型不動産や投資用不動産の評価でよく利用される方法です。

原価法の仕組み

原価法とは、不動産を新しく作った場合の費用をもとに価格を求める評価方法です。

この方法では、

土地価格
建物建築費

をもとに不動産価格を算定します。

ただし、建物は時間とともに劣化するため、原価法では減価修正を行います。

ここでは、原価法の基本的な仕組みについて解説します。

再調達原価

原価法では、まず再調達原価を求めます。

再調達原価とは、

同じ建物を現在建てるとした場合の建築費

のことです。

例えば、

建築費
設計費
建設費

などをもとに再調達原価を算定します。

減価修正

建物は時間とともに劣化するため、再調達原価そのままでは評価できません。

そのため、原価法では減価修正を行います。

減価修正では、次のような要素を考慮します。

建物の築年数
建物の状態
建物の耐用年数

例えば、

築年数が古い建物ほど価値が下がるため、価格を調整します。

積算価格

原価法では、次のように不動産価格を求めます。

不動産価格
＝土地価格＋建物価格

建物価格は、

再調達原価 − 減価修正

によって求められます。

このようにして算定された価格を積算価格と呼びます。

積算価格は、主に

一戸建住宅
新築建物

などの評価で利用されることがあります。

不動産評価を理解する重要性

ここまで、不動産鑑定で使われる3つの評価方法について解説してきました。

不動産価格は単純に決まるものではなく、さまざまな視点から評価されることで適正価格が導き出されます。

そのため、不動産価格を理解するためには、評価方法の考え方を知っておくことが重要です。

ここでは、不動産評価を理解することの重要性について解説します。

不動産価格の判断ができる

不動産評価の考え方を理解することで、不動産価格の判断がしやすくなります。

不動産取引では、

相場より高い物件
相場より安い物件

が存在することがあります。

例えば、

立地条件
建物状態
市場動向

などによって価格は変わります。

評価方法を理解していると、

周辺取引価格
収益性
建築費

などの視点から不動産価格を見ることができます。

そのため、不動産の適正価格を判断しやすくなります。

不動産投資の判断に役立つ

不動産評価の知識は、不動産投資を行う際にも重要です。

投資用不動産では、

収益性
利回り
将来価値

などを考慮して投資判断を行います。

例えば、

賃貸マンション
オフィスビル
商業施設

などの収益物件では、収益還元法の考え方が重要になります。

また、土地価格の評価では取引事例比較法が中心になります。

このように、評価方法を理解しておくことで、投資判断の精度を高めることができます。

不動産価格の仕組みを理解できる

不動産鑑定の評価方法を理解することで、不動産価格の仕組みをより深く理解することができます。

不動産市場では、

実勢価格
公示地価
路線価
基準地価

など、さまざまな価格指標があります。

また、不動産価格を評価する際には

取引事例比較法
収益還元法
原価法

といった評価方法が使われます。

これらの仕組みを理解することで、不動産価格の構造をより正確に把握できるようになります。

なお、不動産価格の全体的な仕組みについては、
不動産価格はどう決まるのかを解説した記事で詳しく説明しています。

まとめ

不動産価格を評価する際には、主に次の3つの方法が用いられます。

取引事例比較法
収益還元法
原価法

それぞれの特徴は次のとおりです。

取引事例比較法

周辺の取引価格をもとに評価する
土地評価で最もよく使われる

収益還元法

将来の収益をもとに価格を求める
投資用不動産の評価で重要

原価法

建築費をもとに価格を算定する
建物評価で利用される

不動産は個別性が高いため、これらの評価方法を組み合わせて価格を判断します。

不動産価格を理解するためには、次のような知識も重要です。

これらを合わせて理解することで、不動産価格の仕組みを体系的に理解することができます。

不動産価格の評価方法を理解しておくことは、不動産購入・売却・投資を行ううえで非常に重要です。
ぜひ、本記事を参考に不動産評価の基本を理解してみてください。