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キャップレートとは何か。不動産価格を決定づける利回りの仕組みを、計算式と具体例でわかりやすく解説します。なぜキャップレートが0.5%変わるだけで価格が大きく動くのか、その構造を整理。NOIや金利との関係も含め、不動産評価の核心を体系的に理解できる記事です。